Verhuizen om onder een hoge boeterente uit te komen

2 november 2018/in Financieel, Hypotheek /door Bas Combee

Verhuizen om onder een hoge boeterente uit te komen

Huizenkopers die in het verleden voor zekerheid hebben gekozen, kunnen nu nog vastzitten aan een hoge hypotheekrente. Is verhuizen de oplossing of toch niet?

Kopers van een huis beseffen zich vaak niet dat ze nu tegen een zeer lage hypotheekrente een hypothecaire lening afsluiten. Voor tarieven rond de 2,5 procent zet je de hypotheekrente nu voor een periode van 20 jaren vast. In 2011 betaalde je voor 20 jaren vast nog een tarief van 5,5 procent of zelfs nog meer. Achteraf gezien was het lang vastzetten van de hypotheekrente een ongelukkige keuze. In dat geval zitten de huiseigenaren namelijk nog tot 2031 vast aan een rentetarief van 5,5 procent. Ze kunnen de rentevast periode openbreken, maar de boeterente zal flink in de papieren lopen. Het gaat om tienduizenden euro’s. Is er een andere oplossing?

Hoge lasten door de rentevast periode

Bij het afsluiten van een hypotheek kies je voor een rentevast periode. Dit is een contract met de geldverstrekker waarin je een vast rentepercentage afspreekt voor een bepaalde periode. Een stijging van de rente heb je geen last van, maar van een renteverlaging kun je niet profiteren. Als je 7 jaren geleden de hypotheekrente voor 20 jaren vast hebt gezet, betaal je in vergelijking met de huidige tarieven een erg hoge hypotheekrente. Een deel van de hypotheek kun je boetevrij aflossen, maar voor het resterende deel moet je een boeterente betalen.

Hoeveel betaal je nu meer aan hypotheekrente?

Uitgaande van het eerder berekende verschil van 3 procent, betaal je voor iedere 100.000 euro aan hypotheek ongeveer 250 euro extra per maand. Uitgaande van een hypotheek van 200.000 euro gaat het dus maar liefst om 500 euro meer aan rentelasten. In het geval de hypotheekrente nog voor 10 jaren vast staat, betaal je dus extra aan rentelasten: 120 maanden x 500 euro = 60.000 euro (uitgaande van een hypotheek van twee ton). Door de hypotheekrenteaftrek komt de netto schade lager uit, maar het blijft nog steeds een substantieel bedrag.

Of je gaat verhuizen om van de hypotheek af te komen

Bij verkoop van jouw huis kun je van de huidige hypotheek af. Speciaal voor de hypotheek verhuizen is natuurlijk wel erg veel gedoe, maar als de besparing in de vele tienduizenden euro’s loopt, loont het de moeite. Natuurlijk brengt verhuizen ook hoge lasten met zich mee. Het moet dus wel om een groot verschil in maandlasten gaan om voor deze oplossing te kiezen. Als je toch al overweegt om te verhuizen, is de keuze natuurlijk snel gemaakt.

Kanttekening:

Neem geen overhaaste beslissing. Het is wel een erg drastische manier om onder jouw hypotheek uit te kunnen. Laat je eerst goed adviseren, misschien zijn er andere oplossingen voor jouw situatie.

Aegon actualiseert AOV

4 juli 2018/in Arbeidsongeschikt (AO), Financieel, Hypotheek, Verzekeringen /door Bas Combee

De arbeidsongeschiktheidsverzekering van Aegon is uitgebreid met extra dekkingen en aangepast aan de laatste maatschappelijke ontwikkelingen. Met de toevoeging van een nieuwe variant voor ongevallen en ernstige aandoeningen is het product nu verkrijgbaar in vier varianten.

De eindleeftijd van de dekking is uitgebreid met 68, 69 en 70 jaar. Daarnaast is het maximaal verzekerd bedrag verhoogd naar 150.000 euro. Klanten kunnen nu maximaal 80% van het inkomen verzekeren, met een minimum van 2.500 euro en een maximum van 150.000 euro per jaar. Tevens is de Aegon AOV nu ook verkrijgbaar met een uitkeringsduur van 2 jaar. Hierdoor zijn de volgende uitkeringsduren mogelijk: 2 jaar, 5 jaar, 10 jaar of tot de eindleeftijd. Onder de nieuwe variant ernstige aandoeningen vallen kanker en hart- en vaatziekten.

Met de toevoeging van deze variant is de Aegon AOV nu verkrijgbaar in vier varianten:

Ongevallen
Ongevallen + ernstige aandoeningen (nieuw)
Ongevallen + aandoeningen excl. psyche
Ongevallen + aandoeningen incl. psyche

Voor alle varianten is een gezondheidsverklaring nodig.

Aanpassingen

De ouderschapsverlofdekking is uitgebreid. Voortaan ontvangt een klant een uitkering van 5 dagen bij de bevalling van de partner én bij adoptie. Ook de verlofdekking is verbeterd. De klant krijgt een uitkering van 30 dagen als zijn of haar partner of kind een levensbedreigende ziekte heeft of komt te overlijden.

Is er sprake van een zwaar beroep of is er een medische reden waardoor de eindleeftijd normaal gesproken op 55, 60 of 65 jaar wordt gesteld, dan kan nu ook worden gekozen voor een verlengde uitkeringsduur tot maximaal 70 jaar. De premie voor deze verzekering is wel duurder. Voorwaarde voor een uitkering is dat de ondernemer minimaal 5 jaar voor de oorspronkelijke (gemaximeerde) eindleeftijd van 55, 60 of 65 jaar arbeidsongeschikt wordt.

Werkhervattingsregeling

Voor de Aegon AOV geldt beroepsarbeidsongeschiktheid. Dat blijft zo. Gaat een arbeidsongeschikte klant een ander beroep uitoefenen, dan beoordeelt Aegon de mate van arbeidsongeschiktheid voortaan opnieuw. Dat gebeurt op basis van de nieuwe beroepswerkzaamheden. Is het nieuwe inkomen samen met de eventueel resterende arbeidsongeschiktheidsuitkering van de verzekerde minder dan 125% van het verzekerde bedrag? Dan wordt het inkomen aangevuld tot 125% van het verzekerde bedrag. Daarbij geldt wel dat dit bedrag nooit hoger kan zijn dan de oorspronkelijke arbeidsongeschiktheidsuitkering.

Gaat een arbeidsongeschikte klant een ander beroep uitoefenen en heeft hij gekozen voor een verzekerd bedrag van 80% van zijn inkomen, dan kan hij dus in totaal weer zijn oude inkomen verdienen.

Een hypotheek met een looptijd van 40 jaar – Mag dat?

12 juni 2018/in Hypotheek, Nieuws /door Bas Combee

De verzekeraar ASR heeft een hypotheek met een looptijd van 40 jaar uitgebracht, speciaal voor starters. Waarom zou je kiezen voor deze hypotheek?

Starters hebben moeite met het kopen van een huis. Dat komt deels door de hoge prijzen van huizen. Daar is weinig aan te doen, maar er is wel een creatieve oplossing om de maandlasten omlaag te brengen. Door de aflossing uit te smeren over 40 jaren in plaats van 30 jaren zakt de maandelijkse aflossing, maar dat heeft wel gevolgen. Deels bestaat er namelijk geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Wanneer hebben starters recht op hypotheekrenteaftrek?

In de hypotheek moet je maandelijkse aflossingen inbouwen en binnen 30 jaren moet je de hypotheek aflossen. Voldoe je niet aan deze voorwaarden? Dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Met een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaren voldoe je aan de voorwaarden.

Hoe zit het bij een aflossing in 40 jaren?

In principe vervalt het recht om de betaalde hypotheekrente af te trekken van de inkomsten. Maar ASR heeft een constructie bedacht waarin er als het ware een opdeling is in twee hypotheken. De eerste heeft betrekking op een volledige aflossing in 30 jaren. Dit deel is aftrekbaar. Het tweede deel heeft betrekking op de periode van het 30^etot 40e jaar. Dit deel is niet aftrekbaar. Wat hiermee wordt bereikt zijn lagere maandlasten. De aflossing loopt namelijk over 40 jaren in plaats van 30 jaren.

Wat is het voordeel?

Uitgaande van een hypotheek van 235.000 euro komt het neer op 100 tot 150 euro lagere maandlasten. Omdat de betaalde hypotheekrente niet volledig aftrekbaar is, valt het fiscaal voordeel wel iets lager uit, maar dat gaat maar om kleine verschillen.

Aflossen in 40 jaar maakt de hypotheek duurder

Gerekend over de volledige looptijd is de hypotheek met een looptijd van 40 jaren natuurlijk wel duurder. Alleen al doordat de aflossing over een langere periode wordt uitgesmeerd. Hierdoor betaal je meer hypotheekrente in euro’s uitgedrukt. Daar komt nog bij dat een deel van de hypotheek geen recht geeft op hypotheekrenteaftrek.

Los liever in 30 jaren af als het financieel mogelijk is

Als een hypotheek zorgt voor te hoge maandlasten kan een looptijd van 40 jaren een optie zijn. Toch kun je vaak beter gaan voor een looptijd van 30 jaren als het financieel mogelijk is. Een nadeel van de langere looptijd is dat het in de toekomst toch onverwacht duurder kan uitpakken. Bij een sterke stijging van de hypotheekrentes de komende tientallen jaren, kun je toch te maken krijgen met naar verhouding hoge maandlasten.

CHF-normen?

24 mei 2018/in Hypotheek /door Bas Combee

CHF norm staat voor Contactorgaan Hypothecair Financiers (norm).

De norm is vastgesteld mede door de Nederlandse Vereniging van Banken in samenwerking met het Nibud. De CHF-norm geeft
financiële dienstverleners een leidraad om te berekenen hoeveel hypotheek er maximaal verstrekt kan worden (neergelegd in: de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, afgekort: GHF). In de
GHF wordt omschreven, dat iedere aanbieder van hypotheken met de zelfde woonquote(tabellen) moet rekenen. De woonquote is het percentage van het inkomen dat een woningbezitter gebruikt voor de betaling van zijn of haar hypotheeklasten (verwonen). Bij het hanteren van de normen worden er op een verantwoorde manier hypotheekleningen verstrekt.

In vergelijking met eerdere jaren wordt er tegenwoordig een relatief laag hypotheekbedrag verstrekt op basis van het inkomen. Door de problemen op de huizenmarkt in de periode tussen 2008 en 2014, zijn de normen naar beneden bijgesteld. Er worden nu minder hoge hypotheken verstrekt.

Per individueel geval mag er van de CHF- / GHF-normen worden afgeweken mits dat uitgelegd en onderbouwd kan worden (‘comply or explain’).
Banken kunnen ook strengere normen toepassen.

Extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek aanmoedigen?

13 maart 2018/in Hypotheek /door Bas Combee

Extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek aanmoedigen?

De toezichthouder AFM wil dat banken het extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek aanmoedigen. Waarom geven ze dit advies?

Heb je al een bestemming voor het vakantiegeld van mei 2018? Als het aan de AFM (Autoriteit Financiële Markten) ligt gaan huiseigenaren met bepaalde hypotheekvormen het geld gebruiken om de hypotheekschuld te verlagen. Ze trekken deze conclusie na een experiment dat ze samen met de ING en Florius hebben uitgevoerd. Banken zouden aflossingen moeten stimuleren.

Waarom extra aflossen?

Aan de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek kleven gevaren. Op de aflossingsvrije hypotheek wordt niet afbetaald. De hypotheeklasten blijf je dus ook betalen na jouw pensionering. De schuld wordt pas afbetaald na het verkopen van het huis. In de beleggingshypotheek wordt maandelijks een bedrag belegd. Met het belegde kapitaal kan op de einddatum van de hypotheek de schuld (deels) afbetaald worden. De aflossing is in deze hypotheekvorm dus niet zeker. Door extra aflossingen worden de gevaren ingedamd. De overblijvende hypotheeklasten moeten namelijk wel betaalbaar blijven ook in de toekomst.

Wat zijn de uitkomsten van het experiment van de AFM?

Via sms-berichtjes en brieven met een voucher hebben de ING en Florius hun klanten met een hypotheek gewezen op de gevaren van de hypotheekvormen die de betreffende klanten hebben. Hierbij is gebruik gemaakt van gedragswetenschappelijk onderzoek. Door het actief benaderen waren de klanten eerder bereid om iets aan hun huidige hypotheekschuld te doen. Huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek of een beleggingshypotheek kunnen door het actief benaderen bewogen worden om extra af te lossen of om de hypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm.

De aflossingsvrije hypotheek is toch niet meer af te sluiten?

Tot 2013 werden de meeste hypotheken afgesloten met een aflossingsvrij deel erin. Op deze manier werden de maandlasten zo laag mogelijk gehouden. Voor nieuwe hypotheken wordt de aflossingsvrije hypotheek ontmoedigd. Deze vorm geeft namelijk geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, maar je mag deze hypotheek nog steeds afsluiten. De Nederlandse hypotheekschuld bedraagt 340 miljard euro. Meer dan de helft van de hypotheken (55 procent) bestaat uit beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken. De angst bestaat dat deze hypotheken een probleem gaan vormen in de toekomst.

Is extra aflossen op de hypotheek verstandig?

Dat lijkt een eenvoudige vraag, maar deze vraag is niet in z’n algemeenheid te beantwoorden. Dit moet namelijk per situatie beoordeeld worden. Extra aflossen verlaagt de hypotheekschuld, maar het besteedbaar houden van geld heeft ook grote voordelen. Niet binnen alle hypotheekvormen is het extra aflossen verstandig. Het blijft maatwerk. Neem pas een beslissing hierover na een goed gesprek met jouw hypotheekadviseur. Ook is een aflossingsvrije hypotheek of een beleggingshypotheek niet voor iedereen een groot gevaar.

Het voordeel van onafhankelijk hypotheekadvies of financiële planning

29 januari 2018/in Financieel, Hypotheek /door Bas Combee

Het voordeel van onafhankelijk hypotheekadvies of financiële planning

Je kunt voor een hypotheek naar de bank gaan, maar kiezen voor onafhankelijk advies heeft voordelen. Waarom niet kiezen voor de adviseur van de bank?

De medewerkers van de bank waar ook jouw betaalrekeningen en spaarrekeningen lopen kennen jou. Tenminste dat is vaak het uitgangspunt bij het kiezen van een bank waar je een hypotheek af kunt sluiten. Maar dat is een illusie. De hypotheekadviseur van de bank houdt zich niet bezig met jouw overige diensten bij dezelfde bank. In uitzonderingsgevallen kan het gunstig zijn dat je al klant bent bij de betreffende bank, maar voor een hypotheek op maat tegen de laagste hypotheekrente ga je naar de onafhankelijke hypotheekadviseur.

Kiezen voor de beste hypotheek met de laagste rente

Je kunt kiezen tussen tientallen verschillende geldverstrekkers. Ze bieden zeer uiteenlopende hypotheken aan tegen verschillende hypotheekrentes. Een adviseur van de bank heeft maar een beperkte keuze. Banken bieden namelijk meestal een hypotheek aan die ze in het eigen assortiment hebben. Het zou wel erg toevallig zijn dat net de aangeboden hypotheek de beste uit de markt is. Een onafhankelijke adviseur neemt de hypotheken van de banken in het advies mee, maar ook alle hypotheken van andere geldverstrekkers. Hierdoor krijg je kwalitatief waarschijnlijk een betere hypotheek tegen een lagere hypotheekrente.

Of je wint advies in bij beide?

Heb je alle vertrouwen in de bank waar je al klant bent? Gun ze dan eventueel de kans om jou een goed voorstel neer te leggen. Voor het adviseren en het bemiddelen brengen adviseurs kosten in rekening, maar het eerste gesprek is normaal gesproken gratis. Dus kun je zowel bij de onafhankelijke hypotheekadviseur als bij de eigen bank een eerste gesprek voeren. Daarna is het een kwestie van afwegen en kiezen voor de partij die jou het beste verder kan helpen.

Staar je niet blind op de advies- en bemiddelingskosten

Banken rekenen gemiddeld lagere kosten voor het advies en het afsluiten van een hypotheek. Maar het verschil is gering als je het afzet tegen de besparing die een onafhankelijk advies brengt. Logisch dat je rekening houdt met de hoogte van de kosten voor het advies, maar bekijk het wel op de lange termijn. Bij de bank krijg je waarschijnlijk ook een goed onderbouwd advies, maar het gaat erom wat je maandelijks moet betalen voor de hypotheek en de aan de hypotheek gekoppelde verzekeringen.

Maak een afspraak